Por João Freitas

Doei um imóvel para meu filho, com usufruto vitalício para mim, mas há 8 anos não pago o IPTU, nem as taxas do imóvel. Quem é responsável pelo pagamento do IPTU: eu, que sou a usufrutuária ou o meu filho, que é o nu-proprietário?
Meu filho poderá extinguir o usufruto por eu não ter pago as taxas do imóvel?

É muito comum que proprietários de imóveis façam doação para seus filhos com reserva de usufruto, ou seja, o doador que é usufrutuário poderá usar e desfrutar do bem, podendo morar ou mesmo alugar, exceto vender.

Aquele que recebeu a doação, chamado de nu-proprietário, fica responsável pela propriedade sem gozo, ou seja, tem somente a perspectiva de ser o dono do bem, podendo usufruir do bem apenas por meio da morte do usufrutuário ou sua renúncia ao usufruto, bem como pela expiração do período proposto.

Sem juridiquês, o usufruto nada mais é que o direito de uso do imóvel, mesmo que não se detenha a sua propriedade. Assim, a pessoa doa o imóvel para outra, que se torna o proprietário, mas que não pode USAR o bem, enquanto o doador for vivo.

Importante destacar que tanto a pessoa que fez a doação quanto a pessoa que se reservou no direito de usar vão constar no registro do imóvel, ou seja, estarão na escritura. Mas quem é responsável pelo pagamento do IPTU e demais taxas do imóvel em usufruto?

Nossa legislação prevê que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou quem o possui, a qualquer título. Na prática, quem será cobrado é aquele que detém a propriedade do imóvel. Portanto, nada impede que o nu-proprietário seja cobrado pelo pagamento do IPTU.

Tratando-se de imóvel gravado com usufruto vitalício, regularmente constituído mediante registro no Serviço de Registro de Imóveis, o crédito tributário deverá ser cobrado, inteiramente, do usufrutuário.

Portanto, se o imóvel está gravado com usufruto, quem deve pagar o IPTU é o usufrutuário, aquele que está usufruindo do bem.

O importante é que o nu-proprietário fiscalize o pagamento do IPTU junto à Prefeitura do Município para saber se o usufrutuário está em dia com o pagamento. Se o usufrutuário não estiver pagando, o proprietário sem usufruto pode processá-lo para que ele pague o imposto.

O usufruto poderá ser extinto em decorrência das dívidas adquiridas pela usufrutuária relativas ao imóvel?

Sim! Esse é o entendimento de nossos Tribunais que aplicam a extinção do usufruto em face da falta de pagamento do condomínio e IPTU, por parte do usufrutuário, até mesmo para se evitar o abandono do bem.

Além do não cumprimento das suas obrigações, que é o caso do nosso tema de hoje, o que pode gerar a extinção do usufruto, ou ainda, em quais outras circunstâncias o usufruto pode ser cancelado?

Existem algumas circunstâncias em que o usufruto pode ser cancelado voluntária ou compulsoriamente, vejamos:

• Falecimento do usufrutuário: O usufruto termina com a morte do usufrutuário.
• Expiração do prazo: Se o usufruto foi concedido por um período de tempo específico, ele expirará quando esse período acabar.
• Renúncia: O usufrutuário pode renunciar ao usufruto em qualquer momento.
• Não cumprimento das obrigações: Se o usufrutuário não cumprir suas obrigações, como não manter a propriedade ou não pagar impostos, o proprietário pode cancelar o usufruto.
• Desapropriação: Se a propriedade for desapropriada pelo governo, o usufruto pode ser cancelado.
• Uso indevido: Se o usufrutuário utilizar a propriedade de forma indevida ou prejudicar a sua conservação, o proprietário pode cancelar o usufruto.
• Decisão judicial: Uma decisão judicial pode cancelar o usufruto se for determinado que ele foi obtido de forma fraudulenta ou que o usufrutuário está usando a propriedade de forma prejudicial ao proprietário.

Boa sorte e consulte um profissional da sua confiança!