Por João Freitas

Perante a lei, um imóvel comprado deve ter uma escritura de compra e venda, além de ser registrado em cartório. Com isso, o comprador será declarado o proprietário daquela construção ou terreno.

Sem a escritura, podem surgir alguns problemas. Por exemplo: na venda de uma residência, pode-se não conseguir transferi-la por causa da ausência do documento no cartório.

E o pior: o problema pode ser maior ainda se não for mais possível encontrar o vendedor do imóvel, tanto pelo seu falecimento, como em caso de pessoas jurídicas, ou quando se tratar de uma empresa que exista mais.

E o que fazer? Qual medida que o atual dono deverá tomar para regularizar toda essa situação?

• O imóvel não tem registro de que é do atual dono:

Quando é feita a compra de uma propriedade sem escritura, não existe nenhum tipo de garantia quanto à origem desse patrimônio. Sem a escritura, não há a possibilidade de saber da origem do bem, se foi transferido para outra pessoa, penhorado ou invadido. Assim, as chances de o atual comprador e proprietário perder esse imóvel, caso algo aconteça, é grande, pois sem um registro de que a propriedade está em seu nome, esse bem não lhe pertence por lei.

• E quando temos a matrícula, mas a escritura não foi lavrada?

Em alguns casos, a propriedade possui matrícula (certidão que identifica, de forma jurídica, a existência deste perante a sociedade), mas o documento não foi lavrado e não existe uma atualização no cartório de registro sobre a situação do bem — algo que é importantíssimo para registrar compra e venda.

Aqui,  os problemas começam quando o comprador for vender ou transferir a propriedade. Nesse momento, ele precisará do vendedor de origem para assinar e lavrar a escritura do estabelecimento. Assim, a propriedade passa a ser sua de forma legítima, possibilitando sua venda.

• E quando o proprietário do imóvel falece, e o imóvel precisa ser transferido aos herdeiros?

Isso acontece quando o proprietário do imóvel falece sem conceder poder sobre a escritura (a alguém) e não ter registrado o referido bem. Neste caso, ocorrerá a transferência para algum herdeiro. Se não houver a atualização da matrícula, o herdeiro pode agir como dono da propriedade. Desta forma, ele poderá até vendê-la para outro interessado.

• E como regularizar o imóvel sem a escritura?

Para regularizar esse imóvel, será necessário ter um pouco de paciência. No entanto, existem algumas maneiras de regularizar a situação, para que a pessoa usufrua do bem ou possa vende-lo. Veja:

Opção 1: Localizar os antigos proprietários

Localizar os antigos proprietários é uma das soluções mais simples e eficientes para resolver o problema da escritura. Basta encontrá-los e comparecer ao Cartório de Notas mais próximo, a fim de solicitar que o documento seja lavrado.

Opção 2: Usucapião

A usucapião consiste no direito de posse sobre um bem móvel ou imóvel, devido à utilização desse bem durante certo tempo, como se fosse de propriedade do utilizador.

Neste caso, quando os antigos donos não podem ser achados, é indicado que se recorra a esse direito, podendo ser permitida a comprovação judicial de que o bem, de fato, pertence ao atual proprietário. O pedido de usucapião deve ser realizado diretamente no cartório de registro de imóveis da sua cidade ou judicialmente, depende de cada caso.

CONCLUINDO: A melhor opção é comprar um imóvel e fazer a escritura total, mediante a contratação e acompanhamento de um advogado especializado e de confiança. Desta forma, o comprador ficará resguardado de todos os direitos que lhe pertencem.

Boa sorte!

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